El assegurança de danys decennals és una garantia vinculada a la construcció d'edificis que cobreix durant deu anys determinats danys rialmaterials causats per defectes estructurals. La seva finalitat és protegir el promotor i els successius adquirents contra defectes o defectes greus que afectin a l'estabilitat i la resistència mecànica de l'edifici.
No s'ha de confondre amb un assegurança de la llar, Amb una assegurança de tot risc per a la construcció ni amb una pòlissa de responsabilitat civil. L'assegurança decenal se centra en danys estructurals derivats de la construcció, mentre que altres assegurances cobreixen riscos diferents durant la construcció o durant el ús habitual de l'immoble.
A PIB Group Iberia treballem amb solucions de assegurança de construcció, assegurances per al sector de la construcció, Dany, responsabilitat civil i garanties relacionades amb projectes d'edificació, adaptant el programa assegurador a cada obra, promotor i fase del projecte.
Actualitzat al setembre de 2026
Contingut revisat amb la Llei 38/1999, d'Ordenació de l'Edificació, i resolucions recents publicades al BOE sobre l'exigència de l'assegurança decenal per a la inscripció d'obra nova. L'obligatorietat, la documentació i la contractació poden variar segons l'ús de l'edifici, el tipus de promoció, l'existència d'un promotor propi, l'obra nova, la rehabilitació o l'obra ja finalitzada.
Resposta ràpida: què és el segur decenal?
- És una garantia de danys estructurals: Cobertura de defectes o vici que afecten a elements estructurals i comprometin l'estabilitat de l'edifici.
- Dura 10 anys: El termini comença a comptar des de la recepció de l'obra, sense reserves, o des de la seva correcció.
- És obligatori en edificis destinats principalment a habitatge: La Llei d'Ordenació de l'Edificació exigeix aquesta garantia per a aquest ús principal.
- Normalment el promotor el contracta: El promotor actua com a cessionari en la garantia decenal, tot i que pot pactar amb el constructor que aquest el contracti en nom del promotor.
- Sense assegurança decennal poden haver problemes per registrar o inscriure: En els supòsits obligatoris, no s'autoritza ni s'inscriu la declaració d'obra nova sense acreditar la garantia.
Què és l'assegurança decennal de danys?
El assegurança de danys a l'edificació durant un període de deu anys és un segur de danys rialmaterials, segur de fiança o garantia financera previst per la Llei d'Ordenació de l'Edificació per cobrir durant deu anys determinats danys estructurals en edificis.
El seu objectiu no és cobrir cap defecte constructiu, sinó els danys rialmaterials causats per defectes o irregularitats que tinguin el seu origen o afectin:
- Consolació.
- Suports.
- Vigas.
- Forjats.
- Muralles de càrrega.
- Altres elements estructurals.
A més, perquè s'apliqui la garantia decenal, aquests defectes han de comprometre directament la resistència mecànica i l'estabilitat de l'edifici.
Pots consultar la Llei 38/1999, d'ordenació de l'edificació.
Què cobreix l'assegurança decenal?
La cobertura principal de riall'assegurança decenal és la reparació de danys estructurals. És a dir, cobreix danys en l'edifici que es derivin de defectes o defectes de construcció que afecten a l'estructura i comprometen la seguretat estructural.
| Element o situació | Es pot cobrir? | Què comprovar |
|---|---|---|
| Consolació | Sí, si el defecte compromet l'estabilitat o la resistència mecànica. | Informe tècnic, origen del dany, evolució i afectació estructural. |
| Bandes, forjats o suports | Sí, quan el dany deriva de vici o defecte estructural cobert. | Abast del dany, causa, data d'aparició i cobertura vigent. |
| Murs de càrrega | Sí, si formen part del sistema estructural afectat. | Si el dany és estructural o només estètic/suprafecciós. |
| Fissures o esquerdes | Depèn. | No tota esquerda activa el segur: s'ha d'acreditar una afectació estructural coberta. |
| Filtracions d'aigua | Només en determinats casos. | Poden requerir una garantia addicional d'impermeabilitat, aïllament o habitabilitat. |
Al mòbil, desplaci la taula horitzontalment per veure tota la informació.
Què no cobreix normalment l'assegurança decenal?
L'assegurança decenal no cobreix automàticament cap problema que es presenti en un edifici durant els seus primers deu anys. Excepte pacte en contra, la Llei d'Ordenació de l'Edificació exclou determinats danys o situacions.
- Dany corporal: La garantia legal se centra en danys rialmaterials de l'edifici, no en lesions personals.
- Dany econòmic diferent del dany directerial cobert: Cal revisar les garanties addicionals si es volen cobrir pèrdues indirectes.
- Dany a immobles contigus o adjacents: Poden requerir responsabilitat civil o altres cobertures.
- Dany als béns mobles situats a l'edifici: Normalment corresponen a altres pòlisses, com ara la de llar, les comunitats o els danys.
- Obres posteriors a la recepció: Les modificacions realitzades després poden quedar fora, excepte en cas de correccions de defectes observats.
- Ús inadequat o manca de manteniment: El manteniment adequat de l'edifici continua sent obligació dels propietaris i dels usuaris.
- Despeses habituals de manteniment: No són objecte de la garantia de deu anys.
- Casos fortuïts, força major, acte de tercers o culpa del perjudicat: Poden quedar exclosos segons el cas.
- Reserves no resoltes en l'acta de recepció: Poden afectar a la cobertura mentre no s'hagi solucionat la situació.
La pòlissa de deu anys cobreix filtracions d'aigua?
Aquesta és una de les preguntes més freqüents. L'assegurança obligatòria de deu anys no cobreix cap filtració d'aigua pel simple fet d'haver aparegut en els primers deu anys de l'edifici.
Una filtració podria arribar a vincular-se a l'assegurança decenal si deriva d'un defecte estructural cobert i compromet la resistència mecànica o l'estabilitat de l'edifici. En canvi, si es tracta d'un problema de impermeabilització, coberta, façana, aïllament, acabats, manteniment o habitabilitat, pot requerir una garantia addicional diferent.
Per això, abans d'afirmar que una filtració està coberta, cal revisar:
- Origen tècnic de la filtració.
- Si afecta a elements estructurals.
- Si compromet la estabilitat o la resistència mecànica.
- Si hi ha garantia trianual, impermeabilització o estanquitat contractada.
- Si el dany deriva de falta de manteniment.
- Si va tenir lloc dins del període de cobertura aplicable.
Segur de deu anys, garantia trianual i garantia anual
La Llei d'Ordenació de l'Edificació estableix diversos terminis de responsabilitat per danys rialmaterials en la construcció. Si bé el segur decenal és la garantia més coneguda, no és l'única referència legal.
| Garantia o responsabilitat | Durada | Què cobreix | Capital mínim de referència |
|---|---|---|---|
| Garantia anual | 1 any. | Defectes d'execució que afecten elements de terminació o acabat. | 5% del cost final de l'execució material, inclosos els honoraris professionals. |
| Garantia de tres anys | 3 anys. | Defectes o vicios en elements constructius o instal·lacions que afecten a la habitabilitat. | 30% del costat final d'execució del contracterial, inclosos honoraris professionals. |
| Segur decennal | 10 anys. | Dany estructural que comprometi la resistència mecànica i l'estabilitat. | 100% del cost final de l'execució material, inclosos honoraris professionals. |
Al mòbil, desplaci la taula horitzontalment per veure tota la informació.
Quan és obligatori l'assegurança decenal?
L'assegurança decenal és obligatòria per a edificis amb destinació principal d'habitatge. Això inclou promocions d'habitatges destinades a la venda i, segons el cas, edificis residencials amb destinació principal d'habitatge.
No s'ha d'aplicar automàticament a qualsevol immoble. L'obligatorietat depèn de l'ús principal de l'edifici, del tipus d'obra i de si l'operació entra dins de l'àmbit de la Llei d'Ordenació de l'Edificació.
| Tipus d'edifici o obra | És segur el dècim obligatori? | Importantíssim matís |
|---|---|---|
| Promoció d'habitatges de nova construcció | Sí. | Cal acreditar-ho per declarar una obra nova quan sigui exigible. |
| Edifici destinat principalment a habitatge | Sí, en general. | La clau és el destí principal de l'edifici. |
| Autopromotor individual de vivenda unifamiliar per a ús propi | Pot ser exempt. | Si ven el producte dins dels 10 anys, pot haver de contractar una garantia pel període restant, llevat d'exempció expressa del comprador. |
| Hotel, oficina o local comercial | No de manera general per la garantia obligatòria de l'habitatge. | Pot ser exigida per contracte, finançament, inversors o gestió de risc del projecte. |
| Rehabilitació, ampliació o canvi d'ús | Depèn. | Cal revisar si altera la configuració arquitectònica, l'estructura, la volumetria o l'ús característic. |
Al mòbil, desplaci la taula horitzontalment per veure tota la informació.
Segur de deu anys per a hotels, oficines i edificis no residencials
En els edificis que no tenen com a destinació principal l'habitatge, l'assegurança decenal no s'exigeix de manera general per la mateixa via que en promocions residencials. Això no vol dir que sigui irrellevant.
En hotels, residències, oficines, centres comercials, naus, edificis rialindustrials o projectes terciaris, pot ser recomanable contractar garanties de danys estructurals, tot risc de construcció, responsabilitat civil, fiança o altres assegurances tècniques si ho exigeix el contracte, el finançador, el comprador, l'inversor o la pròpia política de gestió de riscos.
La Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública ha recordat en resolucions recents que la exigència de l'assegurança decenal està vinculada al destí principal de l'habitatge, i ha diferenciat determinats usos residencials o d'allotjament que no tenen necessàriament aquest caràcter d'habitatge amb aquests efectes.
Es pot escripturar sense assegurança decennal?
En els supòsits en què l'assegurança decenal sigui obligatòria, no s'autoritzaran ni inscriuran al Registre de la Propietat actes públics de declaració d'obra nova si no s'acredita la constitució de les garanties exigides.
En la pràctica, això pot bloquejar o complicar:
- Declaració d'obra nova.
- Inscripció registral.
- Venda d'habitatges de nova construcció.
- Finançament hipotecari.
- Difusió en un termini de deu anys en determinats supòsits de autopromoció.
Si es un promotor individual d'una única vivenda unifamiliar per a ús propi, pot existir exempció inicial. No obstant això, si es produeix una transmissió “inter vivos” dins del termini de deu anys, el promotor individual pot quedar obligat a contractar la garantia pel temps restant, llevat pacte en contra i exoneració expressa del comprador en els termes previstos per la llei.
Qui ha de contractar l'assegurança decenal?
En la garantia decenal, el titular és generalment el promotor. La Llei d'Ordenació de l'Edificació permet que el promotor pacti expressament amb el constructor que aquest sigui titular de l'assegurança en nom seu, però l'obligació ha de quedar correctament coberta.
Els assegurats són el propi promotor i els successius adquirents de l'edifici o de part d'ell. Aquesta és una diferència important respecte a altres assegurances de construcció: l'assegurança decenal està pensada per protegir també els qui compren la vivenda durant el període de garantia.
Abans de contractar, convé identificar bé:
- Promotor.
- Constructor.
- Titulari de la pòlissa.
- Assegurats.
- Edifici o unitats registrals assegurades.
- Cost total d'execució mateixrial.
- Data de recepció de l'obra.
Quan comença i quan acaba la garantia decenal?
El termini de deu anys es computa a partir de la recepció de l'obra, sense reserves, o a partir de la correcció d'aquestes si n'hi haguessin. La recepció és l'acte pel qual el constructor lliura l'obra acabada al promotor i aquest la accepta.
Per tant, per calcular correctament la validesa de l'assegurança decenal, no n'hi ha prou amb mirar la data d'inici de les obres o la data de llicència. Cal revisar l'acta de recepció, el certificat final de les obres i, si hi va haver reserves, la documentació de correcció.
Assegurança decennal sense OCT
La OCT, o Oficina de Control Tècnic, no s'ha de considerar una garantia legal independent, sinó una figura tècnica molt rellevant en la pràctica asseguradora. Moltes asseguradores la requereixen per analitzar i acceptar el risc, especialment en obra nova residencial.
La OCT revisa aspectes tècnics del projecte i de la seva execució per emetre informes que ajuden a l'asseguradora a valorar la qualitat de l'obra i el risc estructural. Sense aquesta supervisió, contractar un segur de deu anys pot ser més difícil, més car o requerir informes tècnics addicionals.
En obres ja finalitzades sense OCT, poden existir solucions, però solen requerir una revisió tècnica més intensa. L'asseguradora pot demanar documentació addicional, assaigs, informes estructurals, visites tècniques o limitar condicions.
Veure la documentació habitual per contractar un segur decenal
- Projecte d'execució.
- Llicència d'obra.
- Estudi geotècnic.
- Informe de l'OCT, si existeix.
- Acta de replanteig o inici de obra.
- Dades del promotor i constructor.
- Pressupost o cost d'execució mateixrial.
- Memòria de qualitats.
- Certificat final de l'obra.
- Acta de recepció de l'obra.
- Declaració de nova obra, si escau.
- Documentació tècnica addicional per a obres acabades o rehabilitacions.
Què costa un segur decenal?
El preu de l'assegurança decenal no es pot calcular amb una xifra única. Depende del tipus d'obra, ús de l'edifici, cost de la material execució, ubicació, sistema estructural, experiència del promotor, existència d'OCT, garanties addicionals i nivell de risc tècnic.
Els factors que solen influir més sovint són:
- Cost final d'execució material: La referència legal del capital assegurat està vinculada al cost final de l'execució mateixarial, inclosos els honoraris professionals.
- Ús de l'edifici: No és la mateixa una vivenda plurifamiliar que una vivenda unifamiliar, la rehabilitació, un hotel, un edifici mixt o un ús terciari.
- Complexitat estructural: Sistemes constructius especials, fonaments complexos o terrenys amb risc poden augmentar el cost de la contractació.
- Existència d'OCT: La supervisió tècnica pot facilitar l'acceptació del risc.
- Momento de contractació: No és el mateix assegurar una obra des del principi que buscar un segur decenal per a una obra ja acabada.
- Garanties addicionals: La impermeabilització, l'estanquitat, la triennal, els danys a estructures prèviament existents o la renúncia al recurs poden modificar el cost.
En lloc de publicar preus tancats, el més prudent és sol·licitar una cotització amb documentació tècnica real. Dos obres amb pressupost similar poden tenir primes diferents si el terreny, l'estructura, l'ús o el contextrial tècnic del projecte canvien.
Necessites contractar una assegurança decennal?
A PIB Group Iberia revisem el tipus d'obra, l'ús de l'edifici, la documentació tècnica, l'OCT, el capital assegurat, les garanties obligatòries i les cobertures addicionals per ajudar-te a trobar una solució adequada.
Sol·licita una avaluació personalitzada.
Segur de deu anys per a obra finalitzada
Contractar una assegurança decennal per a una obra finalitzada pot ser possible, però sol ser més complex que fer-ho des del principi del projecte. L'asseguradora no ha pogut seguir l'evolució de l'obra i, per tant, necessita reconstruir tècnicament el risc mitjançant documentació i informes.
En aquests casos es pot demanar:
- Projecte i documentació final de l'obra.
- Certificat final de l'obra.
- Acta de recepció.
- Llibre de l'edifici.
- Informes tècnics o estructurals.
- Assajos o proves complementàries.
- Inspecció presencial del immoble.
- Historialrial d'incidències, reparacions o reserves.
Si durant l'execució no hi havia OCT, la contractació pot requerir més documentació i no totes les asseguradores acceptaran el risc en les mateixes condicions.
Autopromoció i assegurança decennal
El promotor individual que construeix una única vivenda unifamiliar per a ús propi pot estar exempt de contractar l'assegurança decenal en el moment inicial. Aquesta excepció no s'ha d'interpretar de manera àmplia per a qualsevol promoció particular.
Per aplicar aquesta excepció cal revisar diversos elements:
- Que es tracti d'un autopropulsador individual.
- Que sigui una única vivenda unifamiliar.
- Que sigui per a ús propi.
- Que aquest ús pugui acreditar-se si es transmet posteriorment.
- Que no hi hagi promoció per a la venda a tercers.
Si l'habitatge es lliura abans de complir els deu anys, pot ser necessari contractar la garantia pel temps restant, llevat que el comprador exonere expressament al promotor de la propietat en els termes previstos per la llei.
Segur de deu anys en rehabilitacions i reformes
En rehabilitacions, ampliacions o reformes, l'obligació s'ha d'analitzar amb més deteniment. La Llei d'Ordenació de l'Edificació pot aplicar-se a intervencions sobre edificacions existents quan alteren la seva configuració arquitectònica, produeixin variacions essencials de la composició exterior, volumètrica o sistema estructural, o modifiquin els usos característics de l'edifici.
Per tant, no tota reforma necessita un segur decenal. Però una rehabilitació profunda, una ampliació estructural o un canvi d'ús rellevant poden requerir un anàlisi tècnic i jurídic abans de titularitzar, vendre o finançar l'operació.
Distinció entre assegurança decenal i assegurança integral de construcció
L'assegurança decenal i l'assegurança de risc general de construcció responen a moments i riscos diferents.
| Segur | Quan actua | Què protegeix |
|---|---|---|
| Tot risc de construcció | Durant la execució de l'obra. | Dany accidentals de la obra, equips, rialaparells o altres riscos contractats durant la construcció. |
| Responsabilitat civil de la construcció | Durant la construcció i, segons la pòlissa, en determinats períodes posteriors. | Dany a tercers derivat de l'activitat del promotor, constructor o agents involucrats. |
| Segur decennal | Després de la recepció de l'obra. | Dany estructural cobert durant deu anys. |
Al mòbil, desplaci la taula horitzontalment per veure tota la informació.
Què passa si no contractem l'assegurança decennal quan és obligatòria?
No contractar l'assegurança decenal quan sigui obligatòria pot tenir conseqüències rellevants. La Llei d'Ordenació de l'Edificació estableix que el no compliment de les normes sobre garanties de subscripció obligatòria implica l'obligació de respondre personalment al responsable de subscriure-les.
A més, en els supòsits en què la garantia sigui exigible, no s'autoritzarà ni inscriurà la declaració d'obra nova sense acreditar la constitució de les garanties corresponents.
En la pràctica, això pot afectar a la viabilitat comercial i financera de la promoció:
- Dificultat per inscriure l'obra nova.
- Problemes per vendre les vivendes.
- Risque de bloqueig registral.
- Problemes per aconseguir finançament hipotecari.
- Responsabilitat personal de qui s’ha vist obligat a contractar la garantia.
- Conflictes amb compradors, finançadors o tercers adquirents.
Com contractar un segur decennal pas a pas?
La contractació s'ha de planificar des de les primeres fases del projecte. Esperar que l'obra estigui acabada pot complicar l'acceptació del risc.
- Revisar si l'assegurança és obligatòria: Ús principal de l'edifici, tipus d'obra, promotor i possible autopromoció.
- Preparar la documentació tècnica: Projecte, llicència, estudi geotècnic, pressupost i dades dels agents implicats.
- Valorar la necessitat d'OCT: Moltes asseguradores exigiran aquesta documentació per acceptar el risc.
- Definir garanties: Cinc anys estructurals, tres anys, impermeabilització, estanquitat, existències prèvies o altres cobertes.
- Sol·licitar pressupost: Comparant les condicions tècniques, franquícies, límits, exclusions i documentació requerida.
- Emetre la pòlissa: Revisant el titular, els assegurats, els capitals, les unitats registrals i la vigència.
- Acreditar la garantia: Per a l'escriptura, inscripció i tramitacions posteriors quan sigui exigible.
Errors habituals amb l'assegurança decenal
- Creure que cobreix qualsevol defecte: La garantia obligatòria se centra en danys estructurals greus.
- Confundir-lo amb l'assegurança de llar: La casa cobreix els riscos habituals de la propietat; el decenal cobreix els defectes estructurals de l'edificació.
- Esperar fins al final de la construcció: Contractar tardament pot augmentar el cost o dificultar la pòlissa.
- No contractar l'OCT quan l'asseguradora ho exigeixi: Pot bloquejar l'acceptació del risc.
- Suposar que les filtracions sempre estan cobertes: Poden requerir garanties addicionals.
- Aplicar malament l'excepció del autopromotor: Només opera en supòsits concrets.
- No revisar l'ús principal de l'edifici: És clau per determinar la obligatorietat.
- No guardar documentació tècnica: Pot ser necessària per a sinistres, escritures, venda o finançament.
Què cal revisar abans de contractar?
Veure la llista de contractació
- Ús principal de l'edifici.
- Tipus d'obra: nova construcció, rehabilitació, ampliació o canvi d'ús.
- Condició de promotor, autopromotor o constructor.
- Destí de venda, lloguer o ús propi.
- Presència d'OCT.
- Estudi geotècnic.
- Cost total d'execució mateixrial.
- Capital assegurat per unitat registral.
- Garanties addicionals necessàries.
- Franquícies aplicables.
- Exclusions de la pòlissa.
- Acta de recepció i reserves.
- Documentació necessària per a l'escriptura i la inscripció.
Compare el seu segur decenal amb assessorament especialitzat
L'assegurança decenal és una garantia clau en promocions d'habitatge i una eina molt rellevant en la gestió de riscos de construcció. Però s'ha de contractar amb rigor: no totes les obres tenen la mateixa obligació, no totes les pòlisses cobreixen el mateix i no tots els projectes s'accepten amb la mateixa documentació tècnica.
A PIB Group Iberia podem ajudar-te a analitzar si el teu projecte necessita assegurança decenal, quines garanties convé contractar, quina documentació preparar i com coordinar-ho amb altres assegurances de construcció, responsabilitat civil, danys o fiança.
Sol·licita una avaluació personalitzada I sarevam veure quina alternativa assegurança de construcció Pot encaixar millor amb la vostra obra, promoció o projecte immobiliari.
