Não pagamento da renda: 5 conselhos para os senhorios

O não pagamento da renda é um dos maiores receios de qualquer senhorio privado. Um inquilino em falta não significa apenas não pagar a renda, mas também enfrentar possíveis custos legais e danos na propriedade. De facto, os inquilinos em falta deixam uma dívida média de 3.300 euros aos seus senhorios, de acordo com dados do sector dos seguros.

Felizmente, existem medidas para proteger-se contra o não pagamento da renda e alugar com mais tranquilidade. Eis 5 dicas importantes para o ajudar a evitar inquilinos inadimplentes e garantir a cobrança da sua renda mês a mês.

Filtre e selecione bem os seus inquilinos

O primeiro passo para evitar problemas de atrasos de pagamento é escolher cuidadosamente o inquilino. Não se apresse a celebrar o contrato sem efetuar as verificações necessárias.

Peça documentos que comprovem a sua solvência, tais como folhas de vencimento recentes, contratos de trabalho ou declarações de impostos. A verificação dos seus rendimentos e da estabilidade do emprego dar-lhe-á uma indicação da sua capacidade de pagar a renda a tempo.

É igualmente aconselhável consultar ficheiros de cobrança de dívidas especializados em arrendamento (como o IMDB) para saber se o candidato já teve incumprimentos anteriores.

 Todas estas medidas podem ser tomadas pela companhia de seguros se subscrever um seguro de arrendamento.. Se o candidato se recusar a fornecer dados ou a figurar nestes registos, é um sinal de alerta.

Para além disso, pedir referências de proprietários anteriores. Uma simples carta de recomendação ou um contacto do seu anterior senhorio pode confirmar que tem um bom comportamento de arrendamento. Em suma, dedicar algum tempo a pesquisar o perfil do seu potencial inquilino hoje pode poupar-lhe muitos problemas amanhã.

Elaborar um contrato de aluguer sólido e completo

Nunca economize no formalizar um bom contrato de arrendamento. Este documento é o seu principal suporte jurídico em caso de não pagamento ou de outros incidentes, pelo que deve ser bem detalhado e atualizado de acordo com a regulamentação em vigor. Inclui todas as cláusulas necessárias sobre os prazos de pagamento, as sanções por atraso de pagamento, os custos assumidos por cada parte, as causas de rescisão do contrato, etc. Um contrato claro reduz as interpretações ambíguas e desencoraja os comportamentos oportunistas do arrendatário.

É aconselhável adicionar um cláusula específica em caso de não pagamento (por vezes designado por cláusula anti-morosidade). Por exemplo, pode ser estipulado que, após um determinado número de dias de não pagamento, o senhorio pode intentar uma ação judicial ou inscrever o inquilino num registo de rendas em atraso. Desta forma, o inquilino conhece antecipadamente as consequências do incumprimento da renda.

Se tiver dúvidas na redação do contrato, recorra a um profissional (advogado ou agente imobiliário) para se certificar de que todas as disposições estão corretamente formuladas. Um contrato bem redigido é a sua melhor defesa contra futuros incumprimentos.

Exigir o vínculo jurídico e garantias adicionais

Em Espanha, a Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) obriga o arrendatário a entregar um depósito de um mês de renda nos contratos de residência habitual. Certifique-se de que recolhe sempre esta caução e a deposita junto do organismo correspondente da sua comunidade autónoma. O depósito servirá para cobrir eventuais danos ou pagamentos mensais em atraso no final do período de aluguer, embora seja frequentemente insuficiente em caso de não pagamento prolongado.

Por conseguinte, enquanto proprietário, pode solicitar salvaguardas adicionais. Não se esqueça de que, desde a última reforma legislativa, existem limites a estas garantias para o arrendamento de habitação permanente, mas, dentro do que é permitido, trata-se de um instrumento útil de proteção.

Outra opção é candidatar-se a um aprovação. Um fiador pode ser um fiador bancário (o banco do inquilino garante o pagamento) ou um fiador pessoal/familiar (uma terceira pessoa compromete-se a pagar se o inquilino não o fizer). A existência de um fiador solvente aumenta a segurança, uma vez que haverá outra pessoa responsável pelo pagamento das rendas em caso de incumprimento. Combinar caução, garantia adicional ou garantia reforça a sua posição como senhorio.

Estas exigências também filtram os potenciais inquilinos: quem aceitar estas condições e as puder cumprir é suscetível de ser sério e de ter recursos para pagar a tempo.

Fazer um seguro de renda: o seu melhor aliado

O não pagamento do seguro de renda tornou-se a solução estrela para proteger os senhorios contra os inquilinos em falta. Cada vez mais proprietários estão a optar por esta fórmula para garantir a cobrança das suas rendas aconteça o que acontecer - em 2021, perto da 34% dos novos contratos de arrendamento em Espanha já incluíam o seguro de não pagamento, um número que estava a aumentar em relação ao ano anterior.

Em que é que consiste esta apólice? Basicamente, a seguradora compromete-se a pagar-lhe as rendas mensais se o seu inquilino deixar de pagar, até ao número de meses contratado (normalmente entre 6 e 12 meses, mas pode ir até 18). Desta forma, a sua renda está assegurada, mesmo em caso de falta de pagamento.

Além disso, o seguro cobre geralmente defesa jurídicaA empresa encarrega-se das acções judiciais e, se necessário, do processo de despejo.

Incluem também cobertura de danos por vandalismo no domicílio (até determinados montantes) e, nalguns casos, até mesmo o não pagamento de serviços de utilidade pública.

Outra vantagem importante é que a seguradora analisa a solvência do locatário Antes de aprovar a apólice, a seguradora solicita documentação financeira ao requerente. Este estudo de viabilidade funciona como um filtro preliminar muito valioso: se o inquilino não for solvente, a seguradora não o aceitará e alertá-lo-á para o risco. De certa forma, o seguro também o ajuda a escolher um inquilino com garantias.

Além disso, o seguro de não pagamento tem vantagens fiscais: o seu custo (cerca de 5% do rendimento anual da renda) é dedutível na declaração de impostos do senhorio. Trata-se de um preço razoável para o total tranquilidade que oferece. Imagine poder alugar sem medo, sabendo que, mesmo que o inquilino entre em incumprimento, continuará a receber as suas rendas e terá apoio jurídico profissional.

 Subscrição de um seguro contra o incumprimento de pagamentos é simples. A PIB Group Iberia, como broker especializado, pode aconselhá-lo sobre como contratar a apólice e recomendar as melhores opções para o seu caso. (De facto, o próprio Observatório Espanhol do Seguro de Aluguer recomenda a contratação destas apólices através de um corretor, para receber um aconselhamento imparcial e adaptado). Com esta solução, transformará um potencial problema num simples incidente coberto pelo seu seguro, uma verdadeira tranquilidade para qualquer senhorio!

Manter a comunicação e atuar na primeira falta de pagamento

Para além das medidas preventivas, é fundamental gestão rápida se, mesmo assim, ocorrer um incumprimento de pagamento. Mantenha sempre uma comunicação aberta e cordial com o seu inquilino; em caso de atraso de pagamento, contacte-o imediatamente para se interessar e recordar-lhe as suas obrigações. Por vezes, um diálogo precoce pode resolver uma distração ou uma dificuldade temporária antes que o problema se agrave.

Se o inquilino não pagar e não mostrar qualquer intenção de o fazer, não esperar ou acumular meses de dívidas. A partir do primeiro incumprimento de pagamento, o sistema toma medidas, enviando-lhe uma ordem formal de pagamento (por exemplo, por fax registado), indicando o montante em dívida e o prazo de pagamento. Este passo é importante para deixar um registo escrito da falta de pagamento e, se o inquilino continuar a não pagar, para poder dar início a um processo de despejo legal o mais rapidamente possível. Os despejos judiciais podem demorar vários meses, pelo que todos os meses contam.

No caso de ter um seguro contra o não pagamento, notificar imediatamente a sua seguradora logo que ocorra o primeiro incumprimento de pagamento. A empresa accionará o seu serviço jurídico para reclamar a renda em dívida ao inquilino e, se for caso disso, procederá às acções judiciais adequadas. Seguindo as instruções da sua apólice, poderá delegar em profissionais toda a gestão complicada da recuperação da renda ou do despejo do incumpridor.

O que é importante é não baixe a guarda nem adie a ação. Um senhorio proactivo, que comunica e toma medidas desde o primeiro minuto, tem muito mais probabilidades de resolver o incumprimento antes que este se agrave. E com o apoio de um bom seguro, estará protegido em todas as etapas do processo.

Conclusão: Proteção abrangente para a sua paz de espírito

Prevenir e gerir não pagamento da renda requer uma combinação de precauções e soluções. Se fizer uma triagem rigorosa dos seus inquilinos, redigir contratos sólidos, exigir garantias adicionais e contar com um seguro de arrendamento, estará a cobrir quase todas as frentes de risco. Estas 5 dicas trabalhar em conjunto minimiza consideravelmente a probabilidade de ter de lidar com um inquilino em falta e, se isso acontecer, dá-lhe as ferramentas para o resolver com o menor impacto possível.

Lembre-se que o não pagamento do seguro de renda é o seu grande aliado: não só assegura o seu rendimento, como também lhe dá aconselhamento jurídico especializado quando necessário. Num mercado de arrendamento cada vez mais complexo, ter este apoio faz toda a diferença e dá-lhe aquele extra maior tranquilidade que qualquer senhorio deseja.

Quer saber mais sobre como proteger a sua renda ou subscrever um seguro de não pagamento com as melhores condições? Contacte-nos no Grupo PIB Ibéria para um aconselhamento personalizado e sem compromisso. Teremos todo o gosto em ajudá-lo a encontrar a solução ideal para arrendar o seu imóvel com toda a confiança.